Vay xây nhà ở ngân hàng thường có lãi suất ưu đãi cố định trong 6 đến 24 tháng đầu, sau đó thả nổi bằng lãi suất cơ sở của ngân hàng cộng một biên độ ghi trong hợp đồng. Ví dụ vay 1 tỷ trong 15 năm, trả theo dư nợ giảm dần, lãi ưu đãi 7%/năm trong 12 tháng: tháng đầu trả 11.388.889 đồng. Hết ưu đãi, nếu lãi lên 10,5%/năm thì tháng thứ 13 phải trả 13.722.222 đồng. Con số lãi suất trong bài chỉ để minh hoạ.
| Giai đoạn | Lãi suất (ví dụ) | Dư nợ đầu kỳ | Gốc | Lãi | Tổng trả tháng đó |
|---|---|---|---|---|---|
| Tháng 1 | 7%/năm cố định | 1.000.000.000 | 5.555.556 | 5.833.333 | 11.388.889 |
| Tháng 13 | 10,5%/năm thả nổi | 933.333.333 | 5.555.556 | 8.166.667 | 13.722.222 |
| Tháng 13, lãi lên 12,5% | 12,5%/năm | 933.333.333 | 5.555.556 | 9.722.222 | 15.277.778 |
Chênh giữa tháng 1 và tháng 13 là hơn 2,3 triệu mỗi tháng dù dư nợ đã giảm. Nếu lãi thả nổi lên 12,5%/năm, chênh gần 3,9 triệu.
Lãi ưu đãi và lãi thả nổi
Lãi ưu đãi cố định. Mức thấp, giữ nguyên trong thời gian ghi trong hợp đồng. Đây là con số được quảng cáo nhiều nhất.
Lãi thả nổi. Sau ưu đãi, lãi được điều chỉnh định kỳ, thường 3 hoặc 6 tháng một lần, theo công thức ghi trong hợp đồng, phổ biến là lãi suất cơ sở hoặc lãi tham chiếu cộng biên độ. Biên độ là phần cố định, ví dụ 3,5%. Lãi cơ sở thì ngân hàng điều chỉnh theo thị trường.
Khi so các gói vay, biên độ quan trọng hơn lãi ưu đãi. Ưu đãi chỉ kéo dài 1 đến 2 năm, còn biên độ áp suốt 10 đến 20 năm còn lại.
Cách tính tiền trả mỗi tháng
Dư nợ giảm dần, gốc chia đều. Gốc mỗi tháng = số tiền vay ÷ số tháng. 1 tỷ chia 180 tháng là 5.555.556 đồng. Lãi = dư nợ còn lại × lãi năm ÷ 12. Tổng trả tháng đầu cao nhất rồi giảm dần, trừ khi lãi suất tăng.
Trả đều (niên kim). Mỗi tháng trả bằng nhau trong thời gian lãi không đổi. Với 1 tỷ, 180 tháng, lãi 7%/năm, số tiền đều mỗi tháng là 8.988.283 đồng. Sau 12 tháng, dư nợ còn 960.902.021 đồng. Khi lãi lên 10,5%/năm, ngân hàng tính lại cho 168 tháng còn lại: 10.939.235 đồng/tháng. Nếu lên 12,5%/năm: 12.137.810 đồng/tháng.
Cách trả đều nhẹ hơn ở tháng đầu nhưng dư nợ giảm chậm, tổng lãi cao hơn.
Tổng lãi cả khoản vay trong ví dụ dư nợ giảm dần, ưu đãi 7% năm đầu rồi 10,5% cho 14 năm sau, là khoảng 757.944.444 đồng. Kỳ hạn dài và lãi thả nổi làm tiền lãi gần bằng số tiền vay.
Tự kiểm tra khả năng trả nợ
- Tính khoản trả tháng đầu với lãi ưu đãi.
- Tính lại khoản trả khi hết ưu đãi với lãi thả nổi dự kiến. Lấy lãi cơ sở hiện tại cộng biên độ trong hợp đồng.
- Cộng thêm 2 điểm phần trăm nữa để thử tình huống lãi tăng.
- So con số ở bước 3 với thu nhập ổn định của hộ gia đình. Nhiều người dùng mốc tổng các khoản trả nợ không quá khoảng 40% thu nhập hằng tháng để còn tiền sinh hoạt và dự phòng.
- Nếu con số vượt, giảm số tiền vay, kéo dài kỳ hạn, hoặc lùi việc xây một phần.
Chi phí ngoài lãi khi vay xây nhà
- Định giá tài sản thế chấp, công chứng hợp đồng thế chấp, đăng ký biện pháp bảo đảm.
- Bảo hiểm tài sản thế chấp, có nơi kèm bảo hiểm khoản vay. Hỏi rõ loại nào bắt buộc.
- Phí trả nợ trước hạn, thường cao trong 3 đến 5 năm đầu. Nếu dự định bán tài sản khác để trả sớm, đây là khoản cần tính.
- Giải ngân theo tiến độ. Khoản vay xây dựng thường giải ngân nhiều đợt theo phần việc hoàn thành, kèm hồ sơ như giấy phép xây dựng, dự toán, hợp đồng thi công. Tiền lãi chỉ tính trên số tiền đã giải ngân.
Đọc kỹ điều khoản lãi suất trong hợp đồng
- Thời gian ưu đãi bao nhiêu tháng, tính từ ngày giải ngân đợt đầu hay từng đợt.
- Lãi sau ưu đãi tính theo công thức nào, biên độ bao nhiêu, bao lâu điều chỉnh một lần.
- Có mức trần lãi suất không. Đa số hợp đồng không có trần.
- Phí trả nợ trước hạn theo từng năm.
- Điều kiện hưởng ưu đãi, ví dụ phải nhận lương qua tài khoản hoặc mua sản phẩm kèm theo.
Câu hỏi thường gặp
Lãi suất xây nhà hiện nay bao nhiêu?
Lãi suất cho vay thay đổi theo từng thời kỳ và từng ngân hàng, nên không có con số chung. Khi hỏi, bạn cần lấy đủ ba thông tin: lãi ưu đãi, thời gian ưu đãi và công thức lãi sau ưu đãi (lãi cơ sở cộng biên độ bao nhiêu).
Lãi suất xây dựng khác lãi suất mua nhà không?
Cách tính giống nhau: dư nợ nhân lãi suất. Khác ở cách giải ngân. Vay xây dựng giải ngân nhiều đợt theo tiến độ công trình, còn vay mua nhà thường giải ngân một lần cho bên bán.
Lãi suất niêm yết là gì?
Là mức lãi ngân hàng công bố công khai cho từng sản phẩm, kỳ hạn. Lãi suất bạn thực sự được áp có thể khác tuỳ hồ sơ, tài sản bảo đảm, điều kiện đi kèm, và luôn lấy theo hợp đồng tín dụng đã ký.
Lãi suất vay ngân hàng thả nổi có tăng mãi không?
Không. Lãi thả nổi có thể tăng hoặc giảm theo lãi cơ sở của ngân hàng. Vì thường không có trần, bạn nên thử tính khoản trả với mức lãi cao hơn hiện tại vài điểm phần trăm để chuẩn bị.